Tire dúvidas sobre amortização e financiamento imobiliário

Há pouco mais de um ano publicamos nosso primeiro texto sobre amortização de financiamento imobiliário. Desde então temos recebido algumas centenas de mensagens de leitores, contendo perguntas sobre o assunto. Muitas delas são dúvidas técnicas, sobre as regras dos financiamentos. A maioria, porém, é de pedidos de sugestão sobre o que é mais vantajoso, financeiramente, diante de determinadas situações. As perguntas mais frequentes são: “Devo amortizar ou não?” e “Qual seria a melhor opção de amortização?”.

Algumas situações são mais claras, o que facilitou nossa resposta:

Tenho um saldo no FGTS. Compensa usá-lo para amortizar meu financiamento

R. Financeiramente, é vantajoso. O único fato a que se deve ficar atento é que o FGTS é uma reserva para emergências – como perda de emprego ou doença grave. Usá-lo na amortização significa abrir mão dessa reserva.

Tenho um financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida, com juros anuais de 5%, e um dinheiro aplicado. Compensa retirar o dinheiro da aplicação para fazer uma amortização?

R. Financeiramente, não. Pelo menos enquanto os juros básicos da economia permanecerem altos, é vantajoso deixar o dinheiro em uma boa aplicação, rentável, segura e líquida, e seguir pagando o financiamento mês a mês.

Sou autônomo, tenho um faturamento que me permite viver bem, sem aperto. Sou um pouco desorganizado com minhas finanças e tenho dificuldade em juntar dinheiro. Tenho um saldo no FGTS, do tempo em que trabalhava pelo regime CLT, que penso em usar para amortizar meu financiamento imobiliário. Qual opção é mais adequada, amortizar diminuindo o prazo ou o valor da prestação?

R. Já que você não recebe mais FGTS e tem dificuldade em juntar dinheiro, não há grande perspectiva de nova amortização no futuro próximo. E como seu orçamento não está apertado, a melhor opção para você me parece ser a amortização diminuindo o prazo. Mas o melhor conselho, sem dúvida, é: organize-se. Se seu orçamento não é apertado, provavelmente você poderia estar juntando um dinheirinho todo mês, e poderia se livrar do financiamento antes do que imagina.

Se todas as perguntas fossem assim, seria simples responder. Mas a decisão sobre amortização de financiamento envolve muitos fatores. Por isso, em grande parte dos casos, a resposta inevitável é aquela que nós detestamos dar: “Depende”. Então, pelo menos, eu procuro responder à inevitável pergunta: “Depende de que?”

-Taxas de juros. Para saber se compensa ou não fazer uma amortização, é preciso comparar as taxas de juros do financiamento e da remuneração do dinheiro. Se a taxa do financiamento for maior que a da remuneração – como no primeiro exemplo acima –, em princípio compensa amortizar. Se a da remuneração for maior – como no segundo exemplo –, provavelmente não compensa.

-Prazo do financiamento. Prazos muito longos fazem com que o saldo devedor caia mais lentamente. Assim, se a decisão for amortizar, pode ser vantajoso optar pela diminuição do prazo.

-Disciplina. Em muitos casos, a amortização com diminuição da prestação poder ser a opção mais vantajosa. Mas ela requer disciplina para gerenciar aplicações – o que não é muito difícil – e para não gastar o dinheiro economizado – o que, para muita gente, é difícil, mas não deveria ser.

-Tranquilidade. Tem gente que tem pavor de qualquer tipo de dívida. E tem gente que, quando olha o boleto do financiamento e percebe que mais da metade da prestação são os juros, até perde o sono. Calma. Há dívidas que podem ser boas, e os juros podem ser considerados uma espécie de aluguel que a pessoa paga para o banco – que é quem forneceu o dinheiro para a compra. É preciso ter atenção para não fazer mau negócio, mas sem pânico desnecessário.

-Orçamento. Que contratar um financiamento, mas o orçamento está apertado? Talvez optar pelo sistema de amortização Price – e não o SAC – seja uma opção viável. Quer fazer uma amortização do seu financiamento, pois a prestação está lhe apertando o cinto? Diminuir o valor da prestação pode ser uma saída. Mas saiba que, no médio prazo, essas duas opções podem sair mais caras.

Enfim, são muitos os fatores que afetam a decisão. Por isso, em muitos casos, pode ser recomendável a contratação de um consultor especializado nessa área. Ele poderá conversar com o mutuário, entender sua situação, conhecer seu perfil, identificar todas as possibilidades de ação, fazer cálculos e, finalmente, propor opções de estratégia. Em muitos casos, a consultoria é um investimento baixo, se comparado com o ganho por tomar a decisão correta.

Post por: Educando seu bolso

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